Bank mag huis niet verkopen
Geplaatst op: 01-11-2018, 16:05:03
Het is simpel: betaal je je schulden niet of niet op tijd, dan heeft dat gevolgen. Kom je je verplichtingen uit de hypotheekschuld niet na, dan heeft de hypotheekhouder het recht de woning in het openbaar te verkopen.
Toch ligt dat genuanceerder als je de uitspraak van het gerechtshof Den-Haag leest, die ik graag onder je aandacht breng. In 2016 bleek dat een huiseigenaar in de financiële problemen was gekomen. Daardoor was er een achterstand in de betalingen aan de crediteur ontstaan. De bank wilde toen overgaan tot executie van de woning. De debiteur was het daar (uiteraard) niet mee eens en vroeg aan de rechter in kort geding om de gedwongen verkoop stop te zetten. Zijn argument was toen dat hij in staat was om iedere maand de rente te betalen én nog eens EURO 250,- per maand in te lossen op de betalingsachterstand.
De kortgedingrechter vond hetgeen de schuldenaar stelde omtrent zijn financiële mogelijkheden kennelijk zo gek nog niet, zelfs ondanks het feit dat er geen (volledige) zekerheid bestond omtrent diens toekomstige inkomen. De rechter verbood in 2016 de executie.
Op 1 mei 2018 moest het Gerechtshof zich – in hoger beroep – buigen over dezelfde zaak. Weer stonden de belangen van de hypotheekhouder en de debiteur centraal.
Voor de bank is het belangrijk dat er geen achterstanden optreden. Ook is het gewenst dat een eventuele restant-schuld bij executie zo klein mogelijk is, bijvoorbeeld door te voorkomen dat achterstanden oplopen.
Voor de schuldenaar is het van wezenlijk belang dat hij een plek heeft om te wonen en dat hem dit zo min mogelijk kost. Want hoe hoger zijn woonlasten, hoe eerder hij niet aan zijn betalingsverplichtingen (ook naar anderen dan de bank) kan voldoen. Zijn netto-woonlasten zijn lager als hij in deze koopwoning blijft wonen, dan wanneer hij een vergelijkbare woning zou huren.
De rechters wegen deze belangen. Verwezen wordt ook nog naar het feit dat de betalingsachterstand niet is opgelopen sinds het kort geding twee jaar eerder en dat de Nationale Hypotheek Garantie van toepassing is. Tevens wordt gemeld dat algemeen bekend is dat de woningmarkt sinds 2016 verbeterd is.
Alles afwegend is de conclusie dat het oordeel in 2016 van de kortgedingrechter correct is geweest. De hypotheekhouder krijgt dus niet (alsnog) het recht om de woning in het openbaar te verkopen, ondanks dat er nog steeds een achterstand is.
Dus als een debiteur zijn financiële afspraken niet volledig kan nakomen, maar wel aannemelijk kan maken dat de problemen in de toekomst opgelost zullen worden, is de kans groot dat de hypotheekhouder het onderpand niet in het openbaar mag verkopen. Ondanks het feit dat het recht van parate executie nu net de essentie is van het hypotheekrecht.
Bron: column van Ernst Loendersloot, senior kandidaat-notaris, van 28 oktober 2018 op www.ntrs.nl